|
De Hoge Raad oordeelde dat dienen van twee heren een bemiddelingsovereenkomst in juridische zin vormt, omdat aspirant-huurders alleen via een tussenpersoon een huurovereenkomst kunnen aangaan met de verhuurder en de bemiddelings- / afhandelingsvergoeding betaald en geaccepteerd dient te worden. De Hoge Raad (Duinzigt) gebruikte de metafoor “prikbord” om de grens tussen mediation en non-mediation aan te geven. Als alleen de online dienst te vergelijken is met het prikbord in de supermarkt, dan komt er geen bemiddeling. De huurder die de courtage heeft betaald kan ook een beroep doen op artikel 7 van het Verdrag: 264 BW, omdat er sprake is van “onredelijk verkregen voordelen”, zodat de hierover bereikte afspraak ongeldig is. Dit zou bijvoorbeeld het geval zijn als het gaat om betaling van een sleutelgeld. Er zijn ook alle andere regelingen die onredelijke voordelen opleveren voor de verhuurder of derde partij. Daarom zijn dergelijke clausules verboden. De bemiddelaar die werkt voor verhuurders en huurders verdedigt zich vaak door erop te wijzen dat er geen probleem is van dubbele bemiddeling omdat hij alleen optreedt namens de kandidaat-huurder en de voorgeschreven bemiddelingsvergoeding redelijk is omdat de huurder geprofiteerd heeft van zijn werk. De uitspraken over het onderwerp zijn verdeeld. Zo wees de rechtbank veel verzoeken om terugbetaling van provisies af omdat de huurder niet kon bewijzen dat de mediator als twee heren had gediend. Het richt zich op de volgende situaties. De huurder in de zaak heeft via de website van Pararius een woning in Amsterdam gevonden. Opgemerkt wordt dat geïnteresseerden contact kunnen opnemen met makelaarskantoor Gooi en Wonen. De bemiddelingsvoorwaarden van het bureau staan vermeld op de website. Als de klant in dit geval met succes een woonruimte voor de klant heeft gevonden, is de klant aan Gooi en Wonen een bemiddelingsvergoeding verschuldigd van één maand huur (excl. Btw). Terwijl Gooi en Wonen hem assisteerde bij het aanleveren van het inspectierapport, stemde de huurder hiermee in, inspecteerde de woning via Gooi en Wonen en tekende het door het kantoor getekende huurcontract. Gooi en Wonen brengt huurders een overeengekomen bemiddelingsvergoeding in rekening van EUR 1.666, -. De huurder heeft hier geen bezwaar tegen, betaalt het bedrag en betrekt de woning. |
Veelgestelde vragen
Wat is de juridische definitie van 'dienen van twee heren' in het huurrecht?▼
Volgens de Hoge Raad is dit een bemiddelingsovereenkomst waarbij de makelaar voor zowel huurder als verhuurder optreedt en een bemiddelingsvergoeding ontvangt. Dit gebeurt wanneer aspirant-huurders alleen via een tussenpersoon een huurovereenkomst kunnen aangaan.
Kan ik een bemiddelingsvergoeding terugvorderen als de makelaar twee heren diende?▼
Ja, artikel 7 van het Verdrag (264 BW) stelt dat huurders beroep kunnen doen op terugbetaling als sprake is van 'onredelijk verkregen voordelen'. U moet echter bewijzen dat de bemiddelaar daadwerkelijk dubbel bemiddelde.
Wat is het verschil tussen een bemiddelaar en een prikbord-dienst?▼
Een prikbord-dienst (zoals alleen adverteren van woningen) is geen bemiddeling en vereist geen bemiddelingsvergoeding. Een bemiddelaar helpt actief bij onderhandelingen en het tot stand brengen van de overeenkomst.
Is een bemiddelingsvergoeding van één maand huur redelijk?▼
De redelijkheid hangt af van de werkelijk geleverde diensten. Als de makelaar aantoonbaar waarde heeft toegevoegd (inspectie, contracthulp), kan dit redelijk zijn. Maar onredelijke voordelen voor de verhuurder zijn verboden.
Welke clausules zijn verboden in bemiddelingsovereenkomsten?▼
Alle clausules die onredelijke voordelen opleveren voor de verhuurder of derde partij zijn verboden. Dit geldt bijvoorbeeld voor sleutelgeld en andere exploitatieve bepalingen die de huurder onrechtvaardig belasten.
